南昌白癜风 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1713926738182513402&wfr=spider&for=pc中国地标城策院之娄底房价二十年研究与趋势预判说起娄底这座湘中小城，估计很多人都会没啥印象。如果换个方式说，娄底是曾国藩的出生故乡（娄底市双峰县荷塘村），反而大家可能还会曾经听说过。娄底在湖南都算一座三级城市，为何来谈它的房地产市场和房价趋势，有价值吗？有！因为它是经历过房地产民间借贷危机后沉寂5年浴火重生的房地产市场，是一个难得的解剖样本，可以照见中国房地产业发展的某些未来。好的，言归正传。风水轮流转，曾经是网红明星、舆论焦点的房地产业，如今往往跟“房住不炒”，“三道红线”……，这些略显严肃、沉闷的词汇联想起来。没有哪个行业象房地产一样，始终是在打压、非议中一路走来。原因无它，概因房地产跟百姓生活的幸福指数关联太密切，与各行业上下游产业链的捆绑太深，牵一发而动全身。全社会对房地产发生系统性风险有一种本能的恐惧，似乎房地产业的崩盘将把中华民族拖入万劫不复的深渊。其实，衣食住行是人类生存的最基本需求。无论什么时候，有房子住、进而住得更好些，是人们奋斗拼搏的源动力。房地产未来不管是大萧条也好，大崩盘也罢，总之不可能清零。房地产行业的盛衰周期对社会经济的影响，不用去臆想，现实生活中就有活生生的例子。湖南娄底人民就亲身体验过因全市爆发金融、地产的系统性危机而造成的动荡不安。将娄底这个湘中城市20年房地产历史拿来研究解剖，也算是对房地产提前进行过的压力测试的再回首。娄底二十年房价复盘：起落无常、浴火重生娄底20年房地产行进路线犹如跌宕起伏的好莱坞大片，平缓启动、快速拉升、高台跳水、上下翻滚，各种动作元素一应俱全。惊险行情的原因在于，娄底市盛行的民间借贷于年引爆，由金融风险蔓延成楼市危机。就象亚马孙热带雨林中的蝴蝶，扇动几下翅膀，可以引起美国德克萨斯的一场龙卷风一样，娄底始自八年前的金融地产风暴，其影响余波一直延续到今天，深刻重塑了娄底的房地产面貌。从图表上可以看出，-年间娄底房地产的成交量价，前后顿挫、断裂感异常明显。在全国大中城市中，娄底市的房地产发展脉络都极其鲜明、特立独行。娄底市20年房价表现相对温和，价格上升曲线与怀化、湘潭这些城市没有本质的区别，都是从无序到有序，从曲折到均衡的过程。无非就是价格拉升时间的早晚和上涨幅度。根据价格涨幅，楼市可分成三个阶段。-年娄底市商品住宅成交均价（元/㎡）①市场培育期（-年）：世纪初的房地产培育期，早些年价格波动幅度大，经过反复拉锯，探明价格底部。②平台调整期（-年）：本世纪的第三个五年是娄底房地产市场巨变期，房价始终在多元区间徘徊，是涨幅最缓慢阶段。③快速拉升期（-年）：娄底市场经过深度调整后，开始走出阴影，住房价格快速补涨。与年相比，5年时间房价接近翻倍。-年娄底市住宅年均涨幅（%）娄底20年房价涨幅遵循前期动荡，后期平稳的规律。年前，价格涨跌切换频繁且幅度巨大，这与市场规模小，不成熟有关。年后，价格变化规律性强，波动空间越来越小。除了年有较大下跌外，价格整体保持上涨态势。-年娄底市商品住宅销售面积（万㎡）娄底房地产曾经的动荡历史从成交面积上佐证得最明显。-年是成交量快速放大的上升走势，于年达到历史巅峰，然而转瞬间上升趋势戛然而止。年，住宅销售面积只有万㎡，是上一年历史高点的45%。这种一夜回到解放前的断崖式下跌，显然不能用正常的调整波动来解释。好在娄底住宅成交量并未在低谷停留太久，-年又是逐年上升轨迹。娄底房地产自此可分成两个阶段，年起娄底房地产用一首歌来形容就是《从头再来》。-年娄底市住宅销售金额（万元）娄底房地产成交金额的曲折变化跟销售面积是同一个版本。住宅销售金额从年87.9亿元跳水到年的38.4亿元，销售金额萎缩到5年前水平。历史均线上，娄底住宅销售金额也分成两个换档加速的上升行情。娄底市城区房价特征：补涨恢复行情，价格脉冲式爆发娄底市总面积平方千米，辖1区（娄星区）、2市（涟源市、冷水江市）、2县（双峰县、新化县），娄星区，是娄底市唯一的中心城区。根据第七次人口普查数据，娄底市常住人口万人，娄星区常住人口人。娄底城市人口和管辖面积在湖南省地级市处于最靠后的几位。跟怀化一样娄底主城区属于单核城区，只有一个娄星区。虽说现在湖南省除长沙外，各市州的房地产形势都不太理想。但是，怀化和娄底还算相对强势的市场。怀化鹤城区尽管价格战激烈，但是成交旺盛，销售面积在全省城区中数一数二，庞大的住房需求摆在哪里。娄星区还依然处在房地产上升期，难得的量价坚挺的城市，即便有灾后补涨的因素。单核型城区建成区面积小，人口、资源集中，没有过多行政区的内部竞争，这是显而易见的优势。单核城区与双核、多核城区对房地产利弊如何，这不是本文要讨论的话题，只是就事论事而已。-年娄底城区商品住房成交均价（元/㎡）（娄底城区：娄星区、经开区、万宝新区）娄底城区房地产数据来源比较复杂，将行政区划上的娄星区拆成了娄星区、经开区、万宝新区几个部分来统计。整体意义上的娄底城区，近十几年延续了住房牛市行情，价格的阶段性行进特征明显。年以前，-年，-年，三个阶段内部价格波动空间小、涨跌平稳，但是各阶段价格分界点断层明显。住房成交价格以巨幅拉升，撑杆跳式的突破作为承上启下的标志。商品住房价格的脉冲式上涨特征显著。-年娄底城区商品房成交网签面积（万㎡）娄底城区商品房成交面积变化幅度堪称湖南各城区之最。很多城市房地产成交巨幅波动往往发生在世纪初，房地产市场化的头几年。而21世纪进入第二个10年后，娄底城区商品房成交量变化规律依然紊乱，动辄翻倍或腰斩的成交量，与房地产市场动荡扰乱了行业正常的发展规律有关。由于房地产从拿地、开发到销售出清周期漫长，本轮楼市风波后的低点到年才出现，从年至今的五年间，市场处在消化历史滞留包袱，缓慢恢复的爬坡阶段。年，娄底城区商品房网签面积.9万㎡，终于突破了前期高点。娄底市区房地产又迎来了新的航程。-年娄底城区商住用地成交面积（万㎡）从市场供求而言，娄底城区房地产是盛极而衰的典型。年商住土地成交面积达到令人恐怖的万㎡，再加上年的94.4万㎡，两年累计商住土地供应高达万㎡。而-年六年间累计土地成交也不过万㎡，最低年份土地成交量还不到历史最高年份的零头。-年娄底城区房地产竣工、新开工面积数据来源：娄底市房地产市场分析报告年-年娄底市市本级新开工面积累计.85万平方米，累计竣工面积.26万平方米，累计完工比为41%。娄底竣工面积历史记录出现在时间较远的年。-年是娄底市区土地出让的巅峰，随后几年并未出现开工竣工面积大幅增加，合理的解释是，有相当多的土地和工程处在闲置或烂尾状态。中国地标城策院房价研究预测系列文章分析过几十个城市，几乎每个城市的房地产数据都是随着经济和收入增长，由低到高、由小到大，规模逐渐扩大。唯有娄底，除房价外的房地产关键数据历史峰值均出现在-年。娄底在年出现全市规模的金融和房地产系统性风险不是偶然的。供求角度上，娄底-年房地产市场已经进入非理性繁荣的亢奋状态，抽疯式的极端记录直到今天还遥不可及。房地产泡沫的破灭是早晚的事情，所谓的民间借贷风波只是压跨骆驼的最后一根稻草。娄底市区最近八年的房地产发展历程一言以蔽之，就是大破大立两个阶段。u下跌阶段：-年，市区房地产从高峰跌落，供应和成交大幅萎缩，也是痛苦的挤泡沫过程。u上升阶段：-年，房地产由低谷缓慢回升，逐渐恢复元气，而且市场走势摆脱了本世纪前15年，大起大落的非理性状态。供应和成交温和放大，地产数据逐年稳徤攀升，开始进入成熟发展阶段。随着房地产市场需求饱和、供应过剩。大部分城市在-年房地产已经出现拐点，房价上涨停滞、成交量萎缩是普通现象。以前面分析过的湘潭、怀化两市为例，最能判断市场强弱的土地供求和商品房销售两指标，已经明显走下坡路。年上半年，两市房地产形势不但没有改观，反而愈发艰难。（感兴趣的读者可以查阅中国地标城策院
